サラリーマン大家 本業と不動産投資を両立させる中で最低限やっておくべきこと

不労所得を得るために手に入れた収益不動産。

ところが、実際に所有してみると日頃の管理など案外わずらわしいものです。

その上、本業も忙しくアパートやマンションの管理に時間が避けない。
とはいえ、利回りと物件の価値を維持していくためには、きちっと管理はしたいもの。

そんな忙しい物件オーナーのためにこれだけは
最低限やっておくべきことをお伝えします。

不動産投資でよく聞くグロス利回りとネット利回り。

この違いをしっかり認識しておかないと不動産投資で
思ったように収入が上がらない、なんてことに繋がりかねません。

グロス利回り=表面利回り、とも言われるもので
計算式は下記になります。

現在の年間家賃収入÷物件購入金額×100=グロス利回り(%)

そしてネット利回り=実質利回りは

(現在の年間家賃収入-年間にかかる経費)÷(物件購入額+購入時の諸経費)
×100=ネット利回り(%)

つまりグロス利回りは購入時の諸経費や
ランニングコストでかかる諸経費が考慮されていません。

ネット利回りに出てくる諸経費とは、運営時に必ず必要になってくる
物件管理費(管理委託費、修繕積立費等)や税金(固定資産税、都市計画税等)

すなわちネット利回りは純利益を考慮した値と言えます。

実際購入しようと思っている物件の築年数が古めだったり、
設備機器の取替に費用がかさみそうな事が予想される場合、
物件管理費が上がるため純利益は下がり、それに伴いネット利回りも減少します。

さらに物件を購入する際、広告やネット情報で「表面利回り○%」と謳っているものを
見かけますが、その数字は満室を想定して出されているものが多く、そこに注意が必要。

実際日本の平均空室率は2割と言われており、安全率を見るのであればその空室率20%
もしくは15%程度を差し引いた家賃収入で計算し直してから検討してみた方が無難でしょう。

不動産事業において最も重要と言えるキャッシュフロー。

不動産における収入と支出を指し、不動産事業ではこのキャッシュフローがプラスに
なっていないと、毎月自分の貯金を切り崩すハメになってしまいます。

物件を買うほとんどの人が銀行などの金融機関から借り入れローンを
組み購入しますが、家賃収入からローン返済額や物件管理費、固定資産税等の
税金全てを差し引いた金額がキャッシュフロー。

キャッシュフローを算出するにあたり、最も大きな影響を及ぼすのはローン返済額。

金融機関の借入期間を長くすればするほど当然返済額は減るためキャッシュフローは大きく、
逆に短い期間で返済しようと思うのであればキャッシュフローは小さくなります。

ところが長期にわたる返済とするとその間抵当権は銀行のもの。

さらに変動金利でお金を借りている場合は、万が一金利が上昇した場合に影響を受けやすい、
最終的な返済額は大きくなるというデメリットもあります。

とは言いながら、大多数に選ばれているのはやはりキャッシュフローを重視した長期借入型。

金利交渉をあらかじめ行っておく、途中で余裕が出てくれば繰り上げ返済をする、
ということも可能ですので、まずは無理をしない範囲で計画を立てましょう。

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中国、不動産バブルの崩壊が現実に!と報じられています。

関係ないと思っていても、かつてのリーマンショックの例を見るまでもなく
全てがグローバルになっている現在、様々な形で影響を受ける可能性が考えられます。

特に投資環境には影響を受ける事は明白です。

何事も他人事と思わず、あらゆる注意を払う必要がある時代を生きているのですね。

一部銀行は融資停止 マンション購入者の抗議多発

中国の不動産バブル崩壊が現実のものとなり始めた。

一部銀行が不動産向け融資を停止したことで金詰まり不安が台頭、
新築マンションは販売不振で値下げされ、購入した住民の抗議も多発している。

不動産価格上昇をテコに成長してきた中国経済の失速は避けられず、
3月5日からの全国人民代表大会(全人代=国会)を控え、
習近平指導部の不安定要因になりそうだ。

中国、不動産バブルの崩壊が現実に

不動産バブル崩壊を懸念する背景

中国のGDP は約半分が不動産投資によるものと報じられています。

中国のGDP が46%が不動産投資というような記述がありました。

国内で生み出される付加価値の約半分が、不動産関連のもので占められるという事ですよね。

5割近い総固定資本形成

そうすると、BRICs 辞典というサイトに、2010年の中国のGDPの内訳比率で、
総固定資本形成が47%という記述がありました。

数字の近さから言うと、どうやらこの数字のことを言っているようです。

ちなみに総固定資本形成というのは、、設備や建物への投資だと考えれば良さそうです。

個人が住宅を買っても、政府が公共事業をやっても、総固定資本形成が増えることになります。

全てが不動産関連と言うわけではないですが、かなりの部分で
不動産関連の投資により生み出されると考えて良さそうですね。

ということで、GDP の半分が不動産関連というのは多少誇張した表現ではありそうです。

しかし、全くのデタラメとも言えない事が分かります。

不動産投資がGDP の半分という中国の状況は特殊だろうと思い、他国の様子も調べてみました。

先進国だと20%を切るくらいの水準の国が多いようですね、新興国でも30%程度でしょうか。

やっぱり、中国の47%というのはかなりいびつであると考えられます。

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スマホの活用 文字入力

自社ホームページについて

スマートフォンは従来の携帯電話と異なり、パソコンサイトを
そのまま表示することができます。

スマホからのアクセス者が増えている大きな理由はそこにあるわけです
が、この「そのまま」表示できるというのは少し問題があります。

パソコンサイトは、そもそもパソコンで見ることを前提として作られて
いますから、スマホで見ようとするといろいろなデメリットがあるのです。

そこで、おもな問題点について考えてみました。

◆スマホは画面サイズが小さい

パソコンサイトをそのまま表示できるとはいえ、スマホの画面サイズは
パソコンに比べるとかなり小さいものです。

そのため、スマホでパソコンサイトにアクセスすると、自動的にパソコンサイトを
スマホのブラウザサイズに合わせて(縮小して)表示する仕組みになっています。

パソコンサイト全体が縮小されますから、当然、文字も写真もすべて小さくなるわけです。

スマホの画面が高解像度とはいえ、米粒より小さな文字ですから、
そのままではとても読み続けられません。

そこで、表示を拡大する機能「ピンチアウト」を使うわけですが、拡大すると全体が
見えなくなるため、その都度拡大と縮小を繰り返しながら見なければならず、不便です。

◆リンクを押しにくい

スマホにはマウスがありませんので、画面の操作はおもに手の指で行い、
パソコンのマウスクリックにあたる操作を「タップ」といいます。

他のページへ移動するときは、リンクの文字を指で「タップ」するわけですが、
人間の指先はマウスのポインタ(画面上の矢印)に比べるとかなり太く、
小さい文字のリンクをタップするのは困難です。

間違って隣のリンクをクリックしてしまったりする事も多くあります。

◆文字入力方法の習得が必要

スマートフォン特有の文字入力方法に、「フリック入力」があります。

たとえば「お」という文字を入力するには、画面に表示された「あ」の
ボタンを1回タップし、そのまま指を下へスライドさせます。

「あ」のキーを5回押す必要がある従来の携帯電話に比べると、
慣れればかなり速く入力できます。

ただ、慣れるまではメールの文章を入力するのも一苦労。

そのうえキー操作を誤り、苦労して書いた文章が消えてしまったという事もよくあります。

文字入力している間は、スマホ画面の約半分がキーボードで占められて
しまうので、ページの内容が見えにくくなる、という点も不便です。

フリック入力を使うべき6つの利点

興味をお持ちの方は気軽にI.C倶楽部のサイトにある問い合わせフォームから
是非お問い合わせ下さい。

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