サラリーマン大家本業と不動産投資を両立させる中で最低限やっておくべきこと

2014年3月3日 2014年3月3日

morita

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不労所得を得るために手に入れた収益不動産。

ところが、実際に所有してみると日頃の管理など案外わずらわしいものです。

その上、本業も忙しくアパートやマンションの管理に時間が避けない。
とはいえ、利回りと物件の価値を維持していくためには、きちっと管理はしたいもの。

そんな忙しい物件オーナーのためにこれだけは
最低限やっておくべきことをお伝えします。

不動産投資でよく聞くグロス利回りとネット利回り。

この違いをしっかり認識しておかないと不動産投資で
思ったように収入が上がらない、なんてことに繋がりかねません。

グロス利回り＝表面利回り、とも言われるもので
計算式は下記になります。

現在の年間家賃収入÷物件購入金額×100＝グロス利回り（％）

そしてネット利回り＝実質利回りは

（現在の年間家賃収入－年間にかかる経費）÷（物件購入額＋購入時の諸経費）
×100＝ネット利回り（％）

つまりグロス利回りは購入時の諸経費や
ランニングコストでかかる諸経費が考慮されていません。

ネット利回りに出てくる諸経費とは、運営時に必ず必要になってくる
物件管理費（管理委託費、修繕積立費等）や税金（固定資産税、都市計画税等）

すなわちネット利回りは純利益を考慮した値と言えます。

実際購入しようと思っている物件の築年数が古めだったり、
設備機器の取替に費用がかさみそうな事が予想される場合、
物件管理費が上がるため純利益は下がり、それに伴いネット利回りも減少します。

さらに物件を購入する際、広告やネット情報で「表面利回り○％」と謳っているものを
見かけますが、その数字は満室を想定して出されているものが多く、そこに注意が必要。

実際日本の平均空室率は2割と言われており、安全率を見るのであればその空室率20％
もしくは15％程度を差し引いた家賃収入で計算し直してから検討してみた方が無難でしょう。

不動産事業において最も重要と言えるキャッシュフロー。

不動産における収入と支出を指し、不動産事業ではこのキャッシュフローがプラスに
なっていないと、毎月自分の貯金を切り崩すハメになってしまいます。

物件を買うほとんどの人が銀行などの金融機関から借り入れローンを
組み購入しますが、家賃収入からローン返済額や物件管理費、固定資産税等の
税金全てを差し引いた金額がキャッシュフロー。

キャッシュフローを算出するにあたり、最も大きな影響を及ぼすのはローン返済額。

金融機関の借入期間を長くすればするほど当然返済額は減るためキャッシュフローは大きく、
逆に短い期間で返済しようと思うのであればキャッシュフローは小さくなります。

ところが長期にわたる返済とするとその間抵当権は銀行のもの。

さらに変動金利でお金を借りている場合は、万が一金利が上昇した場合に影響を受けやすい、
最終的な返済額は大きくなるというデメリットもあります。

とは言いながら、大多数に選ばれているのはやはりキャッシュフローを重視した長期借入型。

金利交渉をあらかじめ行っておく、途中で余裕が出てくれば繰り上げ返済をする、
ということも可能ですので、まずは無理をしない範囲で計画を立てましょう。

インターネットビジネス活用は、着実に成果を生みつつあります。

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